不動産のＱ＆Ａ
Ｑ1：相談者は、居住用賃貸マンションの借主の方。賃貸借契約書には、契約を更新する際に更新料として月額賃料の１か月分を支払わねばならないと書かれています。しかし、最近になって更新料を支払う特約を無効とする裁判があるようです。今まで支払った更新料は返してもらえるのでしょうか。？
A：更新料の特約は、消費者契約法により無効と判断される可能性はあると思われます。無効と判断された場合は、支払済みの更新料は返還請求できることになります。
更新料は、賃貸借契約において、契約更新時に賃借人から賃貸人に対して支払われるお金です。この更新料は、関東や京都など一部地域で用いられているものの、全国的にみると必ずしも一般的に行われているわけではないようです。
従前の裁判例では、更新料特約は原則として有効であり、特段の事情がない限り無効とされることはありませんでした。
しかし、平成１３年４月１日の消費者契約法施行後、昨年頃から更新料特約は同法によって無効であると判断する高裁判例が現れ、結果この特約によって支払われた更新料は借主に返還すべきとされました。
ところが同じ高裁で昨年１０月、更新料を有効とする裁判例も現れています。このため更新料の有効性の問題は、最高裁判所の判断を待つことになります。
更新料特約が無効と判断された場合は、賃借人は支払い済みの更新料の返還を賃貸人に請求することができます。また、将来の更新際の更新料の支払いを拒否することができます。
Ｑ2：先日、賃借していたアパートを明け渡して退去しました。
退去後、契約時に貸主に差し入れた敷金の返還を求めたところ、原状回復や補修のための費用がかかるという理由で少額しか返してくれません。
私は、賃貸借契約書に従い明け渡し日の１か月以上前に契約解除を申し入れましたし、契約期間中は、家賃の滞納や室内を故意や過失によって損傷したことはありません。貸主が請求する原状回復費用等の負担に納得できません。
Ａ： 借主の故意又は過失によって損傷した部分については原状回復のための費用を負担する必要がありますが、通常使用や経年劣化に伴う汚損や自然に生じた損耗についての修繕費用は、賃料に含まれるべきであり、原則として借主は修繕費用を負担する必要はありません。
賃料は、建物賃貸借契約に基づき、借主が建物を使用収益することに対する対価です。そのため、建物の通常の使用に伴う損耗や汚損等の修繕費用は、賃料に含まれるものとして必要経費に組み込まれているべきです。ですから、原則として賃料とは別に請求できません。
貸主の原状回復費用の請求額に納得できない場合は、お早めにご相談ください。
2010年7月12日
