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登記 Archive

「信託」とは?

  • Posted by: hoshioffice
  • 2012年9月19日 13:31
  • 登記

「信託」は、財産を所有する人(委託者)が、その財産を信頼できる人(受託者)に委託して、

一定の目的(信託目的)に従いある人(受益者)のために、財産の管理または処分その他

目的達成のために必要な行為をしてもらう制度です。

信託の一般的な仕組みは、例えば、まず委託者が所有する不動産を受託者に移転します。

次に、受託者は一定の目的に従ってその不動産を管理または処分その他目的達成のため

に必要な行為をし、そこから生じる収益を受益者が取得するというものです。

信託の機能のひとつに、倒産隔離機能があります。

倒産隔離機能とは、信託された財産が委託者名義から受託者名義となるため、債権者詐害

信託に該当しない限り、その後の委託者の経済的破たんによる影響を受けません。

また、受託者の債権者は、信託財産に対する強制執行等が禁止されているため、受託者の

経済的破たんの影響も受けません。

信託は、介護が必要な人や未成年者など財産を与える相手に財産管理上の不安がある

場合であっても遺された財産の適切な管理が可能となるなど今後の活用が期待されます。

 

 

 

地震による土地の境界移動

  • Posted by: hoshioffice
  • 2011年5月13日 13:48
  • 登記

土地の境界は、地表が移動しても、本来の位置からは移動しないと考えるのが原則です。

しかし、阪神淡路大震災のように大規模な地震による地殻変動によって広い範囲の移動が

生じた場合には、例外的に土地の境界も相対的に移動したものとして取り扱われました。

東日本大震災でも、広範囲にわたって地表面が水平移動したような場合には、土地の境界

も移動したことになりますので、現に存在する境界票が境界となるものと思われます。

なお、隣接する土地の境界を特定する必要がある場合でも、当事者間で境界について合意

がなされ、他に争う者が無ければ、合意内容で境界が特定されるものと思われます。

また、境界に関して隣接地所有者間に紛争があるが裁判以外の方法で解決したい場合、

あるいは、紛争があるわけではないが第三者に決めてほしい場合などには筆界特定手続き

を利用することができます。

 

 

 

 

不動産の任意売却

仕事柄、不動産の決済や債務整理で競売不動産や破産者所有不動産の任意売却に

関与することがあります。

任意売却とは、民事執行法等による担保権実行等、法定手続きによらない担保からの

回収手続きを言います。

もっと平たく言えば、債権者が抵当権などで担保に取っている不動産を、債権者が合意した

金額で不動産所有者が売却することです。この場合、債権者は、例え残債務全額の回収

ができない場合でも担保の抹消に応じることになります。

また、買主にとっても、強制的な売却である競売と違い、不動産の確実な明け渡しを確保

できることになります。

一般に、競売より任意売却の方が、債権者にとってメリットが大きいと言えます。

競売より有利(と思われる)な価格で売却するため、競売であれば配当を受けられなかった

はずの債権者であっても、担保の抹消代(俗にハンコ代)としていくらか回収できることに

なるからです。

しかし、債権者の中には、ごく少数のノンバンクなのですが、適正価格での任意売却である

にもかかわらず、貸金の全額を回収できないのであれば競売でかまわない、という対応を

するところもあります。

ゴネ得を狙っているのでしょうか。

債務整理のケースでこのような債権者が1社でもあると選択肢が限られてしまうため、

債務整理に影響がでることもあります。

不動産の任意売却は、すべての担保権者の同意が必要な点を除けば、概ね競売よりも

担保権者・債務者・買受人すべてにメリットがあるといえそうです。

 

 

賃借マンションの更新料は払わない?

先日、京都地裁でマンションの賃貸借契約の更新料条項を無効とする判決が出されました。
消費者契約法違反が理由のようです。
今年は、7月に京都地裁、8月に大阪高裁で同様の理由で更新料を無効とする判決が出されています。
今後もこの傾向がつづけば、家主(貸主)は、受領済みの更新料の返還請求への対応や契約内容の見直しなど必要になりそうです。

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