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競売 Archive

競売手続中の不動産の任意売却

  • Posted by: hoshioffice
  • 2011年3月17日 09:33
  • 競売

不動産の担保が実行されて競売手続きに入った後でも任意売却を行うことは可能です。

ただし、競売手続きは、裁判所のスケジュールに従って進められるため、任意売却によって

不動産を処分するためには、売却期日に買受申出人が決定される前に、競売を申し立てた

債権者によって申立てを取り下げる必要があります。

そのため、任意売却は、この申立て債権者による取り下げが可能な期間内に実行、つまり

当該不動産の抵当権者等に対して弁済がなされることが必要となります。

任意売却を実行する場合、一般的な取引の方法は、所有者と買主のほか、抵当権者等の

利害関係人も一堂に会して、買主が所有者に売買代金を支払い、所有者は抵当権者等に

売却代金から事前に同意を得ていた配分案に従った弁済をします。

抵当権者等は弁済と引き換えに(たとえ債権額に不足していても)抵当権等の抹消登記に

必要な書類を所有者に交付し、所有者はこの書類を買主に交付することになります。

司法書士は、このような決済の場に同席して、必要書類の確認と所有権移転や抵当権の

抹消等の登記手続きを代行するのですが、通常の決済と違い売主には、登記上の債権者

の他にも債権者が存在している可能性があるため、それらの債権者から差押え等をされる

懸念があります。

実際、決済当日に仮処分が入ったため、決済が延期になった経験があります。

任意売却は、登記が完了するまで本当に気が抜けません。

抵当権の実行と賃借人の保護

  • Posted by: hoshioffice
  • 2010年3月25日 16:15
  • 競売

例えば、ビルの一室を賃借中に、そのビルの賃貸人が倒産して入居中のビルに設定されていた

抵当権が実行され競売になった場合、賃借人の地位をどのように考えるのでしょうか。

これは、抵当権設定登記がなされた時期と賃貸借契約の時期、賃借権の登記や建物の引渡し

の時期によって、対応が異なります。

アパートやオフィスビルなど賃貸用の建物を建てる場合は、建設資金を金融機関から融資を受

けて建築するのが一般的です。

そのため、賃借人が建物の引き渡しなどの対抗要件を備えた時には既に建物に抵当権が設定

されています。

この場合には、競売により建物を取得した競落人に対抗することはできず、原則として、直ちに

競落人に建物を明け渡さなくてはなりません。

例外が、以下の短期賃貸借の保護と明渡猶予制度です。

民法の改正により短期賃貸借保護の制度は廃止されましたが、改正民法の施行日である平成

16年4月1日より前に締結された短期賃貸借契約がその後に更新された場合であれば、改正

前の民法の規定によることになるため、更新が抵当権の実行による差し押さえ前にされたもの

であれば、短期賃貸借による保護の適用があるため、従前の賃貸借契約どおりに建物を利用

することができ、契約期間内は明渡しをする必要はありません。

それでは、賃貸借契約が平成16年4月1日以降の場合はどうなるでしょうか。

この場合は、短期賃貸借保護の適用はありません。その代りに民法の改正により新設された

明渡猶予制度が適用されます。

この制度は、差し押さえ前から建物を賃借している限り、競落後6か月を経過するまでは、

競落人に明け渡さなくてよいという制度です。

明渡猶予制度は、単に建物賃借人の明渡しが猶予されているにとどまるため、短期賃貸借の

保護のように競落人が賃貸人の地位を承継するわけではないので、敷金返還債務は承継

しませんし、修繕義務を負うこともありません。

そのため、6カ月経過後も引き続き建物を使用したい場合は、競落人と新たな契約を締結しな

ければなりません。

 

 

 

 

 

 

 

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