抵当建物の明渡猶予は、平成１５年の民法改正により、短期賃貸借保護制度が廃止され、

新しく設けられた制度です。

この制度は、抵当権設定後の建物賃借人であっても、その抵当権が実行される前から使用

収益している者は、競売の買受人の買受けの時から６カ月を経過するまでは、その建物を

買受人に引き渡さなくてもよいという制度です。

これは、言い方を変えれば、６カ月経てば、賃借人はその建物を明け渡さなければならず、

そのうえ、短期賃貸借保護制度のように買受人が賃貸人の地位を承継するわけではない

ので、賃借人が当該建物を引き続き使用したい場合には、買受人との間で新たに契約を

締結する必要があります。

つまり、買受人が賃貸人の地位を承継しないので、賃借人が賃貸人に預けた敷金や保証金

の返還を買受人に請求できず、新たに契約を締結する場合には別途敷金等を預けなければ

なりません。

なお、敷金等は、前賃貸人から返還されることになりますが、競売になるくらいですから、前

賃貸人には敷金等を返還するだけの資力がないのが通常と思われます。

万が一、借りている建物が競売になったら、すぐに相談してください。

当事務所にも身に覚えのない請求を受けその対処法の相談が寄せられています。

相談事例では、出会い系サイトや有料サイトの利用料の名目で請求を受けるケースが

ほとんどです。

請求者は、実在する公的機関や公益法人などによく似た名称を使用しているものが多く

、はがきや封書、電子メールなどを使って、請求の文言も期日までに入金や連絡のない

場合には回収のために自宅や勤務先を訪問する、あるいは裁判や差押えを予告する等

受取人の不安をあおる内容になっています。

これは、受取人の錯誤を誘ったり、関わり合うのを嫌う心理に付け込んでお金を払わせる

卑劣な手口といえます。

このような架空請求には、断固として支払わず無視するのが一番です。但し、裁判所の

督促手続きを悪用した架空請求も存在していますので、この場合には無視せずすぐに

専門家に相談するようにしてください。

また、後日のために請求のはがき等は証拠として保管し、悪質な取り立てが続くようなら

警察に届けるなど毅然とした対応を心掛けてほしいです。

法律問題も専門家に相談するまでの時間がかかり過ぎたために、解決に向かう

選択肢が限られてしまうことがあります。

この傾向は、特に多重債務問題を抱えている相談者に多く見受けられます。

債務整理の場合、最初の一歩が踏み出せない原因は人それぞれですが、

一番多い原因は、金融機関や消費者金融、あるいは親族などからまだ借金が

できるから自分は相談しなくても大丈夫、と思っているケースです。

次に多いのは、どうしてよいかわからず途方にくれているケースです。

どちらのケースも問題を抱えている本人よりも周りの家族や友人が心配

して法律相談を利用したのがきっかけで本人も漸く危機意識に目覚め、

解決に向かうことができました。

クレジットや消費者金融などから多額の借金を抱えて自転車操業を余儀なく

されていても、弁護士や司法書士の受任通知によって取り立てが止まるので、

気持ちに余裕ができて解決方法をじっくりと検討することができます。

なお、債務整理の相談は何度でも無料ですので、気軽に相談してください。

残置物を適当に処分して次の入居希望者に部屋を貸してもいいものでしょうか。

これは、自力救済の禁止といって、貸主であっても借主の意思を確認することなくその

所有物を処分したり、鍵を交換してしまうことはできません。

そのため、借主に家賃滞納等があっても法的手続きによらずに権利を実現しようとすると

後日、貸主が民事、刑事の責任を追及される可能性もあります。

今回の場合では、建物明渡の勝訴判決を得てから明渡しの強制執行手続きによること

になります。この訴訟では、明渡請求だけでなく未払い賃料の支払い請求も付加して

おくと強制執行の際、役立ちます。

あとは、念のために、強制執行前後の物件状況を写真に記録しておくことをお勧めします。

代位弁済後でも自宅を守るための方法は、いくつか考えられますが個人再生手続の利用も

有効な方法の一つです。

住宅ローンの返済を延滞し、保証会社が代位弁済をした後であっても住宅資金特別条項付

の個人再生（住宅ローン特則付個人再生）を申し立てることが可能です。

住宅ローン特則付個人再生は、住宅ローンを抱えて経済的な破綻に瀕した債務者が自宅を

維持したまま経済的な再生を図るために利用されることを予定しています。

住宅ローンは、保証会社による保証を受けているのが一般的ですが、民事再生法では保証

会社が保証人の場合、代位弁済後６か月以内に再生手続の申立てがなされたときに、住宅

ローン債権について住宅資金特別条項を定めることを可能としました。

これは、住宅ローン特則付個人再生が認可され確定すると保証債務の履行はなかったもの

とみなされ、保証会社による代位弁済がなされる前の状態に戻されるため一般に「巻戻し」

といわれています。

但し、この「巻戻し」の場合は、私の数少ない経験上、代位弁済後６か月以内と時間が限られ

ているうえに住宅ローンについて遅延損害金が発生し、金利計算も複雑なため、住宅ローン

債権者との協議や再生計画案をまとめるのに結構苦労しました。

できれば、代位弁済になる前に相談してほしいです。　

個人再生手続と任意整理を比較すると主に次のような違いがあります。

個人再生手続は、すべての債権者の同意が得られなくても債務整理が可能です。

これに対し、任意整理では、合意が成立した債権者との間でのみ効力が生じます。

裁判所が関与しない任意整理には強制力がないため、和解案に同意するかどうかは、

債権者の自由となっています。

したがって、任意整理で債務整理を行う場合は、すべての債権者との間で合意すること

が必要となります。

支払総額については、個人再生手続の場合には、利息制限法に基づき再計算した後の

残元本の一部をカットする再生計画案が裁判所に認可され、計画案に従って弁済を完了

すれば、残りの債務が免除されます。

これに対し、任意整理では、利息制限法に基づく再計算した後の残元本について一括

弁済する場合には、残元本の一部カットに応じるケースもありますが、分割返済の場合

には残元本のカットに応じることはほとんどありません。

また、個人再生手続開始決定がなされると債権者は強制執行ができなくなるため、給料

差押えの心配はなくなる、任意整理では、裁判所が関与しないため債権者との間で柔軟

な対応が可能であるなどそれぞれに長所短所があるので、相談者の状況等からケース

バイケースで手続を選択することになります。

相談の性質上、緊急を要する事案が多いため、できるだけ早い時期に相談日を設定する

ようにしています。

ところが、相談日までのわずかな間の債権者からの厳しい取り立てに抗せず返済を続け

てしまったため、最低限必要となる生活費や債務整理費用をすぐに捻出できない相談者

が見受けられます。

債務整理の解決を困難にしないために、相談をするまでの間に貸金業者に対して返済や

返済の約束などしないよう注意が必要です。

また、債務整理の直前に借入するのは法律的にも問題が発生する場合がありますので、

厳に慎んで頂きたいものです。

に解除しました。

これは、Ａ＆Ｐの資金繰り悪化により買収資金が用意できず、スポンサー契約の履行が

なされなかったのが理由のようです。

そのため武富士は、Ａ＆Ｐに代わって、Ｊトラスト株式会社との間で新たにスポンサー契約

を結び、会社分割の手法を使ってＪトラストの子会社である株式会社ロプロに対して消費者

金融事業を承継させ事業の再建を図ることになります。

このように会社分割は、買収する企業が必要な事業だけを切り離して、その事業だけを別

会社に承継させる方法で、いらない事業は分割会社（武富士）に残すことが可能です。

そのため事業再生の手段としては、事業の全部を引き受ける合併よりも会社分割を使った

ほうが妥当なケースが多いように思われます。

なお、このスポンサー変更により、更生計画で定めた過払債権者に対する弁済期限、内容

などに変更はないようです。

ショッピング利用可能額を換金させることを言います。

渋谷駅周辺でも現金化を誘う看板を掲げている人をよく見かけますが、カードのショッピング枠

を換金させる方法には、転売可能な商品券や人気の家電製品などをカード利用で購入させ、

それらを手数料を差し引いた金額で買取り、カード利用者に現金を渡す方法とインターネットなど

を利用して、ほとんど無価値のものをカードで購入させ、カード決済確認後に代金の何割かの

現金を利用者にキャッシュバックする方法があります。

このクレジットカードのショッピング枠を利用して現金化する方法は、一見すると簡単にお金を

手にすることができるように見えます。しかし、実際は、高金利でお金を借りているのに等しく

一時しのぎにはなっても手にしたよりもはるかに多額のお金の請求を受けることになります。

そのうえ、クレジットカードの換金目的での利用によって法的責任を問われる可能性やカード

の種類や番号、個人情報を知られることでトラブルに巻き込まれる危険性もあります。

クレジットカードの現金化はトラブルの原因となります。

利用を避けるのが賢明です。

しかし、保有する不動産が明らかなオーバーローン状態にある場合には、管財事件とならず

同時廃止を認める運用がなされています。

そのため、この不動産を申立て前に任意売却するか否かで次のような違いが想定されます。

まず、破産申立て前に自宅が任意売却がされた場合は、すぐに退去しなければなりません。

また、不動産の売買価格が適正でないと裁判所から判断されると管財事件に移行され、最悪

任意売却が否認される可能性がありますので、売買価格には注意が必要です。

次に、オーバーローン不動産を保有した状態で破産申立てをした場合には、同時廃止以降に

不動産を競売か任意売却で処分することになりますが、この場合、申立人は処分が完了する

までの間、不動産の利用を継続することが可能です。

一般には、任意売却よりも競売の方が不動産の処分に時間を要するといわれていますので、

できるだけ不動産の利用を継続したい場合は、競売による処分がよいことになります。

他にも任意売却の方が引っ越し費用が出やすいなど相違点がありますので、最終的には、

申立人の希望や生活状況などを考慮してどのように処分するのがよいかアドバイスすること

になります。

プロミスを被告とする過払い金返還請求訴訟の上告審判決がありました。

本件の争点は、クオークローンとの取引で発生した過払い金返還債務をプロミスが

引き受けたか否かでした。

結論は、顧客である原告とプロミスとは、切換え契約の締結に当たり、プロミスが

原告との関係において、クオークローンとの取引に係る債権を承継するだけでなく、

債務についても全て引き受ける旨を合意し、この債務には、過払い金返還債務も含

まれているとしています。

このクオークローンからプロミスに契約を切り替える事案は、契約がプロミス側の都合

により行われるうえ、クオークローンは貸金業を廃業するため、クオークローンから過払い

金を回収するのが事実上不可能となるため、プロミスが過払い金返還債務を承継しない

のは不合理と言えます。

それにもかかわらず、当初はプロミス側が勝訴する裁判例が多かったのですが、今回の

最高裁の判決が契機となって、今後同様の事案では借手側勝訴の裁判例が増えることと

思われます。

取引履歴の開示を受け、利息制限法に基づく引き直し計算を行い、最終取引日における

残元金を残債務額として将来利息を付けることなく残元金のみの長期分割による弁済を

和解案として提示することが実務上の統一基準となっています。

ところが、最近になって一部の貸金業者が、この統一基準に沿った和解案の提示に対し

て将来利息や遅延損害金を付加することに固執して和解に応じようとしなくなりました。

ひどいところでは、完済日まで遅延損害金を付加しなければ、和解しないとのたまう業者

まであります。

このような一部の強行な貸金業者が債権者に含まれている場合は、多くの場合に債務者

の返済能力を超えてしまうため、任意整理が困難となり、結果的に破産や個人再生を検討

せざるを得ない状況になってしまいます。

そろそろ多重債務者救済のための制度の改正が必要かもしれません。

事業を続ける以外に生活の糧が得られない場合があります。

事業の経営者が破産を選択すると取引先との売掛金や商品の在庫など資産として破産手続き

の中で処分の対象となりますので、通常、事業をそのまま続けることができなくなります。

廃業してサラリーマンに転職できれば良いのですが、今の事業を続けなければ食べていけない

場合には、破産よりも任意整理や個人再生を選択する必要があります。

任意整理か個人再生かの選択基準は、相談者の負債額と債権者の内訳、収入や資産状況、

保証人等の担保の有無などを判断材料にして各手続きの長所短所を説明したうえで、最終的

には相談者自身に選択していただきますが、個人の債務を圧縮してその分を事業資金にまわ

せるため、相談者のほとんどの方が個人再生手続きを選択しています。

最近は、事業再生のために、個人再生を利用するケースが増えています。

なります。

債務者に住宅ローンが残っている自宅があり、債務整理手続後も自宅に住み続けたいと

希望している場合は、任意整理でも自宅を残したいとの希望に対応できますが、任意整理

で住宅ローン以外の借金の利息や損害金をカットしても、元金は通常全額支払うことになる

ため、住宅ローンの支払いと合わせると月々の家計負担はかなり重くなります。

個人再生の場合には、住宅資金特別条項を利用することで、住宅ローン債務と他の無担保

債務の返済条件を別々にできるため、自宅を守りながら経済的に立ち直る機会を得ることが

できます。個人再生の利用には、一定の要件を満たす必要がありますが、利用が可能なら

ば、無担保債務について返済額の減額をして、その分住宅ローンの返済に専念できるので、

任意整理と比較すると有用性が高いといえます。

任意整理で無理な返済計画を立てるより個人再生手続きの利用をお勧めします。

よりも簡単で弾力的な処理をすることが可能です。

そのため、債権者と和解後完済前に債務者の事情が変わり和解条項通りの返済が難しくなった

場合に再和解をすることがあります。

但し、債務者の支払い能力を見極めたうえで、しかも将来利息や損害金をカットして和解契約を

結んでいるので、債権者からは再和解にすぐには応じてもらえないのが普通です。

債務者の失業や収入の減少など任意整理の途中で返済が困難となる事情が生じた場合は、

債務整理の方針を破産や個人再生に変更するか支払可能な条件で再和解をするかいずれか

を選択することになります。

今年以降に関しては、震災の影響もあって債務者の事情に変更を生じるケースが増えると

思われます。

当事務所にも震災の影響から再和解を希望された依頼者が何名かいらっしゃます。

この再和解の申入れに対する債権者の対応はまちまちですが、概ね被災者の事情を酌んで

再和解に応じてくれています。

ひとりで悩んで無理を重ねる前に、早めに相談してください。